מהו תמהיל המשכנתא הכי מומלץ?
ככל הנראה מדובר בשאלה שחוזרת על עצמה הכי הרבה פעמים, והיא אכן מתייחסת למרכיב הכי חשוב במשכנתא שלכם, חשוב יותר אפילו מגובה הריבית. תמהיל המשכנתא משתנה ממשפחה למשפחה ונקבע בהתאם לצרכים הספציפיים של אותו תא משפחתי.
ישנם מספר פרמטרים מרכזיים אליהם יש להתייחס על מנת לבנות תמהיל משכנתא נכון. ראשית, עלינו לבחון את אורך חיי המשכנתא. אם נבחן את הנתונים נגלה שמשכנתא ממוצעת נלקחת לכ25 שנים, אבל ממוצע פירעון המשכנתאות בישראל עומד על 7.5 שנים בלבד. כלומר, מרבית האנשים לא באמת מגיעים עד סוף תקופת המשכנתא. לעיתים פירעון המשכנתא מבוצע עקב מחזור משכנתא, ולעיתים בעקבות מכירת הנכס. עלינו להעריך מראש האם הדירה שאנחנו רוכשים היא דירת החלומות שלנו, והתכנון הוא לגור בה לאורך הרבה מאוד זמן (ואולי לתמיד), או שהיא מתאימה לצרכים שלנו לעת עתה ובהמשך ככל הנראה נשאף לעבור לדירה טובה יותר בהתאם ליכולות הכלכליות שלנו באותה נקודת זמן. חשוב לדעת כי יש הבדל גדול בין המסלולים בכל הנוגע לעלות עמלת פירעון מוקדם. עלות עמלת פירעון מוקדם נעה בין 60 ₪ לעשרות אלפי שקלים, וההפרשים בין המסלולים משמעותיים מאוד. היערכות מוקדמת יכולה לחסוך לנו המון כסף בעת הפירעון. יתרה מזאת, עלינו להתייחס לתחזיות אינפלציה ושינויים עתידיים צפויים בריביות בהקשר של אורך חיי המשכנתא שלנו. למשל, אם אנחנו מעריכים שנישאר עם המשכנתא שלנו עד סוף תקופת ההלוואה, מומלץ להגדיל את מסלול ריבית הקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה), כיוון שהוא מקבע את מחירי הריביות הנמוכות שיש כעת במשק לתקופה ארוכה, ואז לא ניפגע במידה והריביות יעלו.לעומת זאת, אם אנחנו יודעים שהמשכנתא צפויה להיות קצרת מועד, לתקופה של שנה-שנתיים, נשאף לבחור מסלולים בהם עמלות הפירעון המוקדם הן הנמוכות ביותר, דוגמת מסלול פריים ומסלול זכאות.
האם הריביות שקיבלתי מהבנק טובות?
הנה פרט שככל הנראה לא ידעתם: בנק ישראל מפרסם בכל חודש את הריביות הממוצעות על המשכנתאות בישראל (מחולק למשכנתאות צמודות מדד ומשכנתאות לא צמודות מדד), וזאת בהתאם לדיווחים שמתקבלים מהבנקים השונים. מלבד זאת, כדאי מאוד לבצע סקר שוק ובחינת ריביות בין מספר בנקים. במידה ולא הצלחתם לשפר את הריבית שקיבלתם בבנק הראשון, לרוב זה סימן טוב שהריבית שלכם אכן טובה (אך לא תמיד). לעיתים, יהיו בנקים שיציעו לנו תמהיל שונה מהתמהיל שאותו קיבלנו בבנק הראשון, מה שבמקרים רבים גורם בעיקר לבלבול. הבנקים עושים זאת כדי להראות לנו שהם מורידים ריבית במסלול אחד כדי להיראות זולים יותר, אך משנים אחד או יותר מהמסלולים הנוספים ומציגים ריבית שאנחנו לא יכולים להשוות להצעה הראשונה שלנו. זו הסיבה שבגללה חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא המתאים עבורנו, ועליו לבצע סקר שוק בנושא הריביות.
האם כדאי למחזר את המשכנתא?
לאורך כל חיי המשכנתא שלנו, ניתן לצפות בריביות הממוצעות שניתנו על משכנתאות בארץ ומפורסמות מדי חודש על ידי בנק ישראל, ולהשוות לתנאים שלנו. מרכיב נוסף שמשפיע על ההחלטה האם למחזר את המשכנתא, הוא כושר ההשתכרות שלנו. במידה וההכנסה שלנו גבוהה מההכנסה שהייתה לנו כשלקחנו את המשכנתא, קיים סיכוי טוב מאד שנוכל לשפר את תנאי המשכנתא שלנו. טיפ חשוב בנושא מיחזור משכנתא: הבנק שבו נמצאת המשכנתא שלנו היום, לא יתלהב לבצע עבורנו מיחזור משכנתא ועבורו זהו "כאב ראש" ועבודה לא קטנה, ולכן כדאי להתחיל מראש בקבלת הצעה מבנק אחר, שלו יש אינטרס להעביר את המשכנתא שלנו אליו.
כמה אחוזי מימון כדאי לי לקחת מהבנק?
תחילה נעשה סדר בכל הנוגע לאחוזי המימון המקסימליים אותם ניתן לקבל. נכון לפברואר 2022, המגבלה של בנק ישראל על אחוזי המימון המקסימליים שניתן לקבל מהבנק לדירה ראשונה עומדת כיום על 75% מימון, למשפר דיור המגבלה היא עד 70% מימון, ולדירה שנייה אחוז המימון המקסימלי הוא 50%. אז האם כדאי לנו לנצל את המימון המקסימלי אותו ניתן לקחת מהבנק? התשובה כמו בהרבה מקרים לא נחרצת. מעבר דירה כרוך בהמון עלויות נלוות: לעיתים משפצים חלק מהדירה, במרבית המקרים אנחנו נדרשים לקנות ריהוט, וכמובן קיימות הוצאות לבעלי מקצוע שונים: עו"ד, שמאי, מתווך, יועץ משכנתאות ועוד. לכן יש לבחון בשלב ראשון האם יש לנו מספיק כסף בצד להוצאות אלה. שנית, עלינו לקחת בחשבון לפעמים אם ניקח פחות מימון מהבנק, הריביות יהיו טובות יותר באופן משמעותי. מדרגות המימון בהן הריבית משתנה הן כדלהלן: מדרגת הריביות הנמוכה ביותר היא עד 45% מימון, לאחר מכן המדרגה היא 45%-60% מימון והמדרגה הגבוהה ביותר היא 60%-75% מימון. לצורך העניין, אם אנחנו עומדים על 62% מימון, יתכן שעדיף לנו להתאמץ מעט יותר ולהוריד את אחוזי המימון ל60%, על מנת לקבל ריביות טובות יותר.
אך מעל כל השיקולים הללו, השיקול העיקרי שצריך להשפיע על ההחלטה שלנו הוא מה נעשה עם הכסף שיישאר אצלנו. בדרך כלל הלוואת משכנתא היא בתנאים טובים יותר מהלוואה רגילה שניתן לקחת מהבנק, הן מבחינת התקופה (ניתנות לתקופה ארוכה יותר) והן מבחינת הריבית. לכן, אם נדע למנף את הכסף שנשאר אצלנו להשקעה שתניב לנו תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא אז בהחלט יתכן שכדאי לנו לנצל את אחוזי המימון המקסימליים.
