איפה כדאי להשקיע? נדל"ן או שוק ההון?

ישנה שאלה שמעסיקה כל משקיע באשר הוא – איפה הכי כדאי להשקיע?

קיימים מגוון סוגים של משקיעים, ובהתאם לכך מגוון תשובות שמתקבלות לשאלה הזו. אם להיות כנים – אין תשובה חותכת או נכונה יותר. ובכל זאת, ננסה לבחון בכלים אמפיריים את התשואה על כל אחד מהשווקים.
הבהרה: ישנו הבדל מהותי בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון שלא יבוא לידי ביטוי במספרים, והוא ההתעסקות הרבה שיש עם נכס נדל"ן להשקעה. ישנם משקיעים רבים המעדיפים להימנע מהתעסקות זו, גם אם זה אומר לוותר על תשואה "בטוחה" יותר או "רווחית" יותר.

השקעה בנדל"ן או בשוק ההוק?

לצורך הדוגמה התייחסנו למחיר ממוצע של דירה בישראל בשנת 2012 שעמד על כ-1,200,000 ₪, דירה כזאת הושכרה באותה תקופה במחיר של כ-4000 ₪. לצורך פשטות ההשוואה, נצא מנקודת הנחה ששוק השכירות לא השתנה לאורך השנים ומחיר השכירות נשאר סטטי ועמד על 4,000 ₪. בחודש ינואר 2022, מחיר דירה ממוצעת זהה בישראל עומד כל כ1,750,000 ₪.
הכנסה משכירות עמדה על 4000*120, השווים ל480,000. כלומר, תשואה משכירות עמדה על 4%. עליית הערך של דירה ממוצעת בתקופה זו היא 550,000, כלומר עלייה של כ-46% במחיר הדירה המציג תשואה שנתית של 4.6% על פני 10 שנים.

נתונים מאתר מדלן

כעת נתייחס להוצאות נלוות למי שזו הייתה עבורו דירה יחידה:

• ליווי עו"ד 15,000, עבור ליווי בתהליך קנייה + מכירה.
• הוצאות משכנתא: עלות פתיחת תיק 2000 ₪, עלות שמאות 800 ₪. ריבית ממוצעת בשנת 2012 כ4%, מימון של 850,000, כלומר ההחזר החודשי עמד על 4058 ₪, זה אומר ששילמנו לבנק במשך 10 שנים סה"כ 486,960 ₪, ולאחר 10 שנים עלינו להחזיר לבנק כ671,500 ₪ כדי לפרוע את המשכנתא. זאת אומרת שמתוך סך ההחזר 486960 ₪, רק 178500 ₪ היה על חשבון הקרן. שאר התשלום הינו תשלום ריבית בלבד, סה"כ 308,500 ₪. סה"כ הוצאות בנק 311,300 ₪.
• עלות תיקונים תחושב על פי ממוצע של 1500 ₪ לשנה – סה"כ כ15,000 ₪.
• חילופי דיירים ותקופות שהדירה הייתה ריקה מדיירים – ניקח בחשבון כ-4 חודשים סה"כ, כלומר 16,000 ₪ + עלויות ארנונה וועד בית בחודשים אלו עוד 2500 ₪ – סה"כ 18,500 ₪.
• ביטוח משכנתא וביטוח דירה 150 ₪ לחודש סה"כ 18,000 ₪.
• תיווך 28,000 ₪ בקנייה ו-41,000 ₪ במכירה – סה"כ 69,000 ₪.

כמה הרוויח מי שהשקיע בנדל"ן?

רווח משכירות + עליית ערך = 1,030,000 ₪.
עלויות נלוות, עו"ד + בנק + הוצאות דירה + תיווך = 446,800 ₪.
סה"כ רווח נקי 583,200 ₪ המציג תשואה כוללת של כ146% ותשואה שנתית של כ14.6%.

כמה הרוויח מי שהשקיע בשוק ההון?

כעת נעבור למשקיע בשוק ההון ונראה איזו תשואה הוא הרוויח באותה תקופת זמן.

תיק ההשקעות הוא בסיכון גבוה ומורכב מ50% קרן מחקה מדד P&S (200,000 ₪) ו -50% מדד תל אביב 35 (200,000 ₪)
מדד S&P עשה תשואה ממוצעת של 12.9% ב-10 שנים האחרונות, כלומר כעת חלק זה של התיק שווה 721,573 ₪ ורווח של 521,573 ₪ לפני מס.
מדד תל אביב 35 עשה תשואה ממוצעת של 5.42% ב-10 שנים האחרונות, כלומר חלק זה של התיק שווה 343,469 ₪, רווח 143,469 ₪ לפני מס.
דמי ניהול עמדו על 0.4% שנתי. כלומר תשלומים עבור דמי ניהול במהלך 10 שנים כ-30,000 ₪.
עמלת קנייה 0.08% מסכום של 400,000 ₪ – סה"כ 320 ₪.
עמלת מכירה 0.08% מסכום של 1,065,042 – סה"כ 852 ₪.
מס רווח הון 25% מסכום של 665,042 ₪ סה"כ עומד על 166,260.5 ₪.
כלומר מהשקעה של 400,000 ₪ נשארנו עם רווח נקי של 467,650 ₪ לאחר 10 שנים, כלומר תשואה להון של כ117% ב10 שנים, ו11.69% בהתאמה לשנה.

אז איפה כדאי להשקיע?

כפי שציינו בתחילת המאמר – אין תשובה חד משמעית. כמו כן, ההשוואה הזו הייתה נכונה ל10 שנים האחרונות, אך אין בכוחה לנבא מה שיהיה בעשור הקרוב. בפרק זמן של 10 שנים יתכן והשקעה בנדל"ן תחשב כיותר "בטוחה" לעומת השקעה בשוק ההון, אך שוב יש לקחת בחשבון את כלל מרכיבי ההשקעה, כולל ההתעסקות שיש בנדל"ן לעומת חוסר התעסקות בשוק ההון. תיק השקעות נכון, כולל השקעה גם בנדל"ן וגם בשוק ההון.

*הבהרה – אין באמור לעיל משום ייעוץ או המלצה